Il est important de réfléchir très tôt à ce qui devrait arriver à sa propre succession. Les biens immobiliers sont souvent cédés entre les parents et les enfants, de sorte d’utiliser les taux exonérés d’impôts sur la succession. Afin de protéger les parents, les droits d’usufruit et de logement présentent un intérêt particulier.

Mais que signifie en réalité « usufruit » ou « droit de logement » ? Et quelle est la différence entre les deux ? Qu’en est-il des taxes sur les successions ?

Tout d’abord : la différence importante entre le droit du logement et le droit d’usufruit

Alors que le droit du logement ne permet qu’un usage personnel, le droit d’usufruit permet l’utilisation ou la gestion complète du bien.

Le droit du logement

Le droit du logement est régi par le § 1093 BGB et permet au bénéficiaire d’utiliser l’appartement à titre exclusif. Le propriétaire n’est pas autorisé à l’utiliser.

Exemple : vous transférez la maison dans laquelle vous vivez à votre enfant et faites inscrire un droit au logement au registre foncier. La maison appartient alors à votre enfant, mais vous avez alors le droit d’y vivre.

Le droit du logement peut également être limité à une partie d’une chose ou d’un bien (comme p. ex. une chambre). Conformément au § 1093 alinéa 3 BGB, l’ayant droit peut alors partager les installations destinées à un usage commun, telles que la cuisine, la salle de bain ou le garage, même si cela n’inclut pas les surfaces attribuées.

Pour le propriétaire du bien, l’obligation se pose de tolérer l’exercice du droit de logement. À cet égard, le propriétaire supporte toutes les charges privées et publiques qui reposent sur la propriété, tandis que l’ayant droit doit s’occuper de l’entretien de la propriété. Des accords dérogatoires sur la répartition des coûts sont possibles dans un cadre étroit.

Les dépenses courantes (l’eau, le chauffage, l’électricité, …) sont à la charge du bénéficiaire.

Le droit de logement est un droit personnel et n’est donc pas transférable. Il expire avec le décès de l’ayant droit. L’exercice du droit de logement peut toutefois être autorisé à des tiers si cela est convenu entre les parties ou si le bénéficiaire accueille sa famille (§ 1093 al. 2 BGB).
Dans le cas de plusieurs ayants droit, les droits de l’uns sont toujours valables après le décès de l’autre.

Le droit de logement peut être accordé sous condition ou pour une durée limitée, par exemple jusqu’à un certain âge.

L’usufruit

Le mot « usufruit » vient du latin usus fructus. L’usufruit donne le droit de tirer des fruits du bien concédé. L’usufruitier peut décider s’il veut utiliser l’appartement lui-même ou s’il veut le louer à un tiers afin de générer un revenu locatif. L’usufruit ne peut donc pas être limité à des pièces individuelles ou à des parties du bâtiment.
Le droit d’usufruit n’est pas seulement limité aux biens immobiliers, mais peut également être accordé aux entreprises, jardins, véhicules et autres objets ainsi qu’aux droits (usufruit perpétuel, droits de construction héréditaires, hypothèques…).

Bien que l’usufruit donne droit à un usage étendu, le bénéficiaire ne peut pas remodeler ou modifier substantiellement l’objet. Il ne peut effectuer des réparations et des rénovations que dans la mesure où elles font partie de l’entretien normal de l’objet (par exemple, réparations cosmétiques, entretien du jardin…).

Selon § 1047 BGB, l’usufruitier supporte pendant la durée de l’usufruit les charges publiques qui reposent sur la chose ainsi que les charges de droit privé qui reposaient déjà sur la chose au moment de la constitution de l’usufruit.
Les frais et charges extraordinaires, tels que le renouvellement du système de chauffage ou du toit, sont à la charge du propriétaire.

L’usufruit n’est pas non plus transmissible et prend fin avec le décès (§ 1061 BGB), mais il peut aussi être limité dans le temps.

Dispositions fiscales et successorales

Les taxes sur la succession sont dues si la valeur du capital dépasse le taux exonéré d’impôts.

Que l’usufruit soit effectivement exercé ou non, une certaine valeur peut lui être attribuée dans tous les cas.

Si le logement est occupé par le bénéficiaire, la valeur en capital correspond alors à la valeur annuelle des frais de location économisés multipliée par le facteur à appliquer conformément à la loi sur l’évaluation de l’espérance de vie correspondante du bénéficiaire.
Si l’usufruit ou le droit de résidence était limité dans le temps, la durée déterminée par le donneur ou le testateur doit être utilisée pour le calcul.

Dans un délai de dix ans, le don peut être pris en considération pour le calcul du droit à la part obligatoire (§ 2325 BGB). De plus, il est également pertinent pour la péréquation en vertu des §§ 2050 BGB et suivants. Lors du calcul d’une créance sur une partie obligatoire, la valeur en capital du droit d’usufruit est alors déduite.

Avant de vouloir déterminer l’usufruit dans le cadre d’une donation, d’une succession ou d’une vente, l’avis d’un avocat est indispensable.
Il existe de nombreuses possibilités de déroger des dispositions légales tant pour le droit de logement que pour l’usufruit. Nous serons heureux de vous aider à trouver la solution qui convient à votre situation personnelle et de clarifier toutes les questions sur les taxes.

Nous vous conseillons également sur l’usufruit en Suisse (Art. 745 et suivants du Code civil suisse).