En cas de divorce ou d’héritage, il arrive régulièrement que des biens immobiliers doivent être vendus. Aussi désagréable que cela puisse être de se séparer de sa maison de vacances sur la Méditerranée ou de sa maison de week-end en Provence, il y a quelques étapes que le vendeur doit connaître.
1. Est-ce que je contacte un agent immobilier ?
Si le bien n’est pas à proximité, il est bon de faire appel à une agence immobilière locale.
Cet agent photographiera la propriété, placera des annonces, établira la communication avec les acheteurs potentiels et organisera les visites. Tout au long du processus, l’agent sera à vos côtés, estimant la valeur du bien et vous aidant à préparer votre dossier.
Si vous souhaitez économiser les coûts et que vous avez déjà de l’expérience dans ce domaine ou si, par exemple, l’acheteur a déjà été trouvé, vous pouvez économiser les coûts élevés les frais d’agence de 5,5 %.
Certains agents immobiliers proposent différents forfaits à des prix différents.
2. Réunir les documents nécessaires à la vente.
Certains documents sont nécessaires à la vente :
a. La copie du contrat d’achat original qui indique que vous êtes le propriétaire.
b. S’il existe une copropriété ou un lotissement : le règlement de la copropriété et les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales.
c. La confirmation que le bien n’est pas hypothéqué (certificat de non-hypothèque).
Si les documents visés aux points a. à c. ne sont pas disponibles ou ont été perdus, ils peuvent être demandés au notaire ou via https://www.hypotheques-en-ligne.fr/commander/etat-hypothecaire/ pour différents prix.
d. Si le bien est loué : contrat de location, protocole de remise des clés, montant du loyer et de la caution.
e. Le Dossier du Diagnostic Technique (DDT)
En fonction de la date d’octroi du permis de construire et de la localisation du bien, le dossier doit comporter différents examens.
- diagnostic AMIANTE (rapport sur l’absence de matériaux contenant de l’amiante).
- diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF (rapport sur l’état de la fosse septique si la propriété n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement)
- diagnostic ELECTRICITÉ (rapport de l’installation intérieure électriques)
- diagnostics ERP (évaluation des aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potential radon et sols pollués)
- diagnostic « état des nuisances sonores aériennes »
- diagnostic GAZ (expertise de l’installation intérieure de gaz)
- diagnostic MERULE (avis sur la presence d’un rique de mérule)
- diagnostic METRAGE LOI CARREZ (certificate attestant de la surface du lot concerné)
- diagnostic PERFORMANCE ENERGETIQUE
- diagnostic PLOMB (constat de risque d’exposition au plomb)
- diagnostic TERMITES
En cas de vente d’un terrain non aménagé, il faut généralement procéder à une étude géotechnique pour déterminer s’il est constructible.
3. Accepter la meilleure offre
Les acheteurs potentiels vous feront une offre. Dans le cas de plusieurs offres, c’est à vous de choisir. Il est souvent préférable d’accepter l’offre qui est financée sans prêt, par exemple. Si l’acheteur n’a pas à se soucier du financement, la vente est généralement plus rapide. L’agent immobilier aura passé beaucoup de temps avec les acheteurs potentiels et sera en mesure de vous aider à prendre une décision.
4. La conclusion de la promesse unilatérale de vente (avant-contrat)
Une fois que l’acheteur et le vendeur ont fixé un le prix, la promesse de vente est signée. Le vendeur s’engage à vendre le bien exclusivement à l’acheteur et au prix convenu. Cette offre est généralement limitée à une période de deux ou trois mois. Pendant cette période, le vendeur ne peut ni se retirer ni proposer le bien à un autre acheteur. En contrepartie, l’acheteur doit verser un acompte de 10 % du prix d’achat qui sera déduit du prix d’achat.
Attention : l’argent est transféré via un compte à affectation spéciale du notaire, qui lui libère ensuite le montant !
L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat, pendant lequel aucun acompte n’est versé et l’acte authentique ne peut pas être conclu. Après la période de dix jours, le vendeur reçoit l’acompte dans le cas de rétractation de l’acheteur. Il existe quelques exceptions à cette règle, par exemple si l’acheteur se voit refusé un financement dans les quatre semaines qui suivent la signature.
Le droit immobilier français ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur d’un bien immobilier. Dans ce cas l’acheteur peut réclamer des sommes élevées à titre de dommages et intérêts.
En alternative à la promesse unilatérale de vente, il est également possible de conclure un compromis de vente, par lequel les deux parties s’engagent immédiatement à acheter ou à vendre. La signature est également suivie d’un dépôt de 10%.
5. La conclusion de l’acte authentique de vente
L’acte de vente notarié sert à confirmer l’avant-contrat et achève le transfert de propriété à l’acheteur. À cette fin, le notaire examine toutes les conditions de l’avant-contrat et vérifie la situation hypothécaire du bien.
Les frais de notaire sont généralement à la charge de l’acheteur. Les parties sont libres d’en convenir autrement. Dans le cas de terrains non bâtis ou de bâtiments en construction, les frais de notaire sont de 2 à 4 %. Pour les autres propriétés le taux s’élèvera de 7 à 8 %
Les parties ne doivent pas nécessairement être présentes pour la signature du contrat. Ils peuvent également être représentés (par exemple par un employé du bureau du notaire). En outre, il existe différentes procédures de signature électroniques.
Le jour de la signature, le prix d’achat total et les frais de notaire doivent avoir été reçus sur le compte du notaire. Après avoir signé l’acte de vente, l’acheteur reçoit une copie de l’acte de vente signé. L’acheteur est ainsi identifié comme le nouveau propriétaire. Les clés doivent être remises à l’acheteur au plus tard à cette date.
Le titre de propriété définitif ne sera délivré par le bureau des impôts qu’après quelques mois.
Nous serons heureux de vous conseiller sur la vente de votre propriété en France dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.
