La taxe sur la spéculation concerne la vente de biens immobiliers non utilisés par le propriétaire et s’applique si la maison ou l’appartement est vendu avec bénéfice dans les dix ans suivant son acquisition. Le motif de la vente n’a pas d’importance, car il est supposé que le vendeur spécule sur une plus-value à court terme.

Pour les terrains non bâtis, l’utilisation à des fins d’habitation propre est systématiquement impossible, de sorte que la taxe sur la spéculation s’applique toujours si la vente a lieu dans les dix ans.

Il existe diverses possibilités d’éviter l’impôt de spéculation ou du moins de le réduire au minimum :

Première possibilité : respecter le délai de détention

Celui qui loue son bien immobilier depuis plus de dix ans peut le vendre sans devoir payer la taxe sur la spéculation. Le délai commence à courir à partir de l’authentification du contrat d’achat par le notaire et se termine à la conclusion du contrat de vente. Cette possibilité n’existe que dans les cas où l’argent n’est pas nécessaire de toute urgence. En cas de planification successorale, le délai de détention est toutefois le moyen le plus simple d’éviter la taxe de spéculation.

Deuxième possibilité : utilisation personnelle

La taxe sur la spéculation ne s’applique pas si le propriétaire occupe lui-même le bien immobilier. Pour cela, le propriétaire ou ses enfants – pour lesquels il existe un droit aux allocations familiales ou à un abattement fiscal – doivent utiliser la maison ou l’appartement comme résidence principale. Dans ce cas, un délai de spéculation réduit de trois ans s’applique. Et encore, ce délai n’est pas de 36 mois entier, mais concerne l’année de la vente et au moins les deux années précédentes. L’utilisation personnelle doit en tout cas être prouvée par une déclaration de résidence officielle (amtliche Meldebestätigung)

Troisième possibilité : faire valoir les frais engagés dans le cadre de l’achat

L’impôt sur la spéculation est calculé en fonction du bénéfice réalisé et du taux d’imposition personnel. Les frais liés à la vente réduisent le bénéfice imposable et donc le montant de l’impôt de spéculation. Il s’agit notamment :

• Les frais de notaire et de courtage
• Les frais d’évaluation des biens immobiliers
• Les frais de déplacement pour les visites
• Les frais d’entretien et de modernisation (dans certaines circonstances)
• Les pertes sur d’autres opérations de vente de la même année fiscale

Héritage et donation

Pour les héritiers, la durée de détention applicable est celle du précédent propriétaire. Si la maison a été acquise par le testateur ou le donateur il y a plus de dix ans, la taxe sur la spéculation est également échue pour l’héritier. En cas de vente, la date d’achat de l’ancien propriétaire est donc importante.

Dans le cadre d’une communauté héréditaire et de l’acquisition des parts d’héritage des enfants par les parents, il faut veiller à ce qu’il ne s’agisse pas d’une opération de vente privée (privates Veräußerungsgeschäft) selon le § 23 EStG. 

Attention : la taxe sur la spéculation n’est pas une invention purement allemande !

La taxe sur la plus-value immobilière en France

Le bénéfice réalisé en France par la vente d’un bien immobilier dans un délai de 5 ans est soumis à de 19% de taxe sur la plus-value immobilière + 17,2 % de prélèvements sociaux (38,2 % au total). Pour une durée de détention de 6 à 21 ans, 6% par an de taxe sur la plus-value immobilière sont déduits et 1,65% par an de prélèvements sociaux (abattements). La taxe n’est supprimée qu’après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. 

Pour la vente de la résidence principale, la taxe ne sera pas appliquée. Dans ce cas, la durée de détention n’a pas d’importance. Il n’est pas rare que nos clients aient acquis ou hérité d’un bien immobilier en France. La plupart du temps, il s’agit toutefois d’un appartement ou d’une maison de vacances. Pour les résidences secondaires, l’impôt n’est supprimé qu’à partir d’une durée de détention de 22 ou 30 ans (voir ci-dessus).

Il existe certes des exceptions pour les non-résidents, si une convention internationale a été conclue. L’article 3 de la convention de double imposition entre la France et l’Allemagne fixe toutefois le principe de la localisation. Les revenus fonciers (loyers ou plus-values issues de la vente) sont imposés dans le pays où le bien immobilier est situé (en application des articles 3 de la Convention fiscale franco-allemande telle que modifiée par l’avenant du 31 mars 2015, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2016). 

Une autre exception concerne la vente de la résidence secondaire en France en vue d’acheter ou de construire la résidence principale (également en France). Pour cela, il faut avoir vécu les quatre dernières années dans sa résidence principale en tant que locataire. 

En France, il est également possible de faire valoir certains postes dans le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière comme

• les impôts payés lors de l’achat
• les frais de notaire (somme exacte ou somme forfaitaire de 7,5 %)
• les frais de rénovation (somme exacte ou somme forfaitaire de 15 %) après 5 ans de détention.

Taxe sur la spéculation en Suisse

La Suisse ne connaît pas de taxe sur la spéculation comme en Allemagne. Toutefois, dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers (Grundstücksgewinnsteuer), la durée de détention est également importante.

Ici aussi, plus la durée de détention est longue, plus la charge fiscale est faible.

Si un bien immobilier en Suisse est transféré au sein d’une famille, la particularité est que l’impôt sur les plus-values immobilières peut être reporté (Aufschub). Celui-ci ne doit alors être payé que lors de la vente en dehors de la famille.

Taxe sur la spéculation en Angleterre

En Angleterre, il n’y a pas de taxe sur la spéculation, mais une taxe sur les gains en capital (capital gains tax). Celle-ci dépend du fait que le contribuable est soumis au basic rate ou au higher rate. La création d’un trust peut présenter des avantages fiscaux dans certains cas, notamment dans le cadre de la planification successorale.

En cas de succession, aucune capital gains tax est due, mais les droits de succession (inheritance tax) de 40 % pour les montants supérieurs à l’abattement actuel de £ 325 000 sont assez importants.

Là aussi, il vaut la peine de planifier sa succession à temps !

Certaines décisions de justice rendues ces dernières années montrent comment la taxe sur la spéculation peut se transformer en piège fiscal et minimiser considérablement le bénéfice. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller, vous et/ou votre communauté d’héritiers, sur ce sujet ainsi que sur d’autres questions fiscales et de trouver la solution la plus simple et la plus avantageuse pour vous !