Bei einer Scheidung oder in einem Erbfall kommt es regelmäßig dazu, dass Immobilien verkauft werden müssen. Wie unschön es auch sein mag, sich von seiner Ferienwohnung am Mittelmeer oder von seinem Wochenendhaus in der Provence zu trennen, gibt es einige Etappen die man als Verkäufer beachten muss.
1. Verkaufe ich selbst oder kontaktiere ich einen Immobilienmakler?
Liegt die Immobilie nicht in der Nähe, so bietet es sich an, einen lokalen Immobilienmakler zu beauftragen.
Dieser wird die Immobilie fotografieren, Anzeigen schalten, die Kommunikation zu Interessenten aufnehmen und Besichtigungstermine vereinbaren. Während der gesamten Prozedur steht Ihnen der Makler zur Seite, schätzt den Wert der Immobilie und unterstützt Sie bei der Beantragung verschiedener Dokumente.
Wer sich die Kosten sparen möchte, in diesem Gebiet schon Erfahrung hat oder wenn z.B. der Käufer schon gefunden ist, der kann sich die hohen Kosten von regelmäßig 5,5 % sparen.
Manche Immobilienmakler bieten alternativ verschiedene Pakete zu unterschiedlichen Preisen an.
2. Die für den Verkauf notwendigen Dokumente zusammenstellen
Für den Verkauf sind einige Dokumente notwendig:
- Die Kopie des ursprünglichen Kaufvertrags, die Sie als Eigentümer ausweist
- Falls eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht (copropriété): die Teilungserklärung (règlement de la copropriété) und die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung (procès-verbaux des assemblées générales)
- Die Bestätigung, dass die Immobilie nicht belastet ist (certificat de non-hypothèque)
- Falls die Dokumente in a. bis c. nicht vorliegen bzw. verloren sind, können diese kostenpflichtig vom Notar oder auf https://www.hypotheques-en-ligne.fr/commander/etat-hypothecaire/ beantragt werden.
- Falls die Immobilie vermietet ist: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Höhe der Miete und der Mietkaution
- Das Dossier du Diagnostic Technique (DDT)
Je nach dem, wann die Baugenehmigung erteilt wurde und wo die Immobilie liegt, muss das Dossier verschiedene Untersuchungen beinhalten.
- Diagnostic AMIANTE (Gutachten über das Nichtvorhandensein von asbesthaltigen Materialien)
- Diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF (Gutachten über den Zustand der Sickergrube, sofern die Immobilie nicht an dem öffentlichen Abwassersystem angeschlossen ist)
- Diagnostic ELECTRICITÉ (Gutachten über die elektrischen Inneninstallation)
- Diagnostic ERP (Umweltgutachten von Luftwerten, Hochwasser bzw. Trockenheit, Radioaktivität)
- Diagnositic „état des nuisances sonores aériennes“ (Gutachten über die Luftschallbelastung)
- Diagnostic GAZ (Gutachten der Gasinstallation)
- Diagnostic MERULE (Gutachten auf Hausschwamm)
- Diagnostic METRAGE LOI CARREZ (Bestätigung der Grundstücksfläche)
- Diagnostic PERFORMANCE ENERGETIQUE (Energieverbrauchsausweis)
- Diagnostic PLOMB (Bleidiagnose des Bauwerkes)
- Diagnostic TERMITES (Gutachten über das Vorhandensein von Holzschädlingen)
Wird ein unbebautes Grundstück verkauft wird, so muss i.d.R. eine Étude géotechnique zur Bebauungsfähigkeit vorgenommen werden.
3. Das beste Angebot annehmen
Kaufinteressierte werden Ihnen als Verkäufer ein Angebot unterbreiten. Falls mehrere Angebote vorliegen, können Sie sich aussuchen, welches Angebot sie annehmen. Oft ist es vorzugswürdig, das Angebot anzunehmen, das z.B. ohne Kredit finanziert wird. Muss der Käufer sich nicht um eine Finanzierung kümmern, so erfolgt der Verkauf i.d.R. schneller.
Der Immobilienmakler wird mit den Kaufinteressenten viel Zeit verbracht haben und Sie bei der Entscheidung unterstützen können.
4. Der Abschluss des Vorvertrags (promesse unilatérale de vente)
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis einig sind, wird die promesse de vente unterschrieben. Der Verkäufer verpflichtet sich hierbei, die Immobilie zu dem festgelegten Preis exklusiv an den Käufer zu verkaufen. Dieses Angebot wird i.d.R. auf eine Dauer von zwei bis drei Monaten befristet. Während dieser Zeit darf der Verkäufer weder zurücktreten noch die Immobilie einem anderen Käufer anbieten. Im Gegenzug muss der Käufer eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises hinterlegen, die beim Kauf verrechnet wird.
Achtung: der Geldverkehr erfolgt über das Notaranderkonto! Die Anzahlung und der Kaufpreis werden an den Notar überwiesen, der den Betrag dann freigibt.
Der Käufer genießt eine Widerrufsfrist von 10 Tagen nach Unterzeichnung des Vorvertrages, in der keine Anzahlungen geleistet werden und der Vertrag nicht notariell beurkundet werden kann. Nach Ablauf der Zehntagesfrist erhält der Verkäufer die Anzahlung selbst dann, wenn der Käufer zurücktritt. Einige Ausnahmen gibt es hierbei, wenn z.B. dem Käufer die Finanzierung innerhalb von 4 Wochen abgelehnt wird.
Das französische Immobilienrecht kennt für den Verkäufer von Grundeigentum kein Widerrufsrecht. Im Falle eines Rücktritts des Verkäufers kann der Käufer hohe Summen als Schadensersatz geltend machen.
Alternativ zur promesse unilatérale de vente kann ebenfalls ein compromis de vente geschlossen werden, bei denen beide Parteien sich sogleich zum Kauf bzw. Verkauf verpflichten. Der Unterschrift folgt ebenfalls eine Kautionshinterlegung von 10%.
5. Der Abschluss des Kaufvertrags (acte authentique de vente)
Der notarielle Kaufvertrag dient der Bestätigung des Vorvertrages und vollzieht den Eigentumsübergang auf den Käufer. Der Notar untersucht hierzu sämtliche Bedingungen des Vorvertrags und verschafft sich eine Übersicht über eventuell noch zu löschende Belastungen.
Die Notarkosten trägt grundsätzlich der Käufer. Den Parteien steht es frei, etwas anderes zu vereinbaren. Bei unbebauten Grundstücken oder noch fertigzustellenden Gebäuden betragen die Notarkosten zwischen 2 und 4 %. Bei anderen Immobilien fallen 7 bis 8 % an.
Zur Beurkundung des Kaufvertrages müssen die Parteien nicht zwingend anwesend sein. Sie können sich auch vertreten lassen (z.B. durch einen Mitarbeiter des Notariats). Es gibt auch einige Möglichkeiten, den Kaufvertrag über das Internet zu unterschreiben.
Am Tag der Beurkundung müssen der vollständige Kaufpreis und die Notargebühren auf dem Notaranderkonto eingegangen sein. Nach der Unterzeichnung der Kaufvertragsurkunden erhält der Käufer eine Kopie vom acte de vente signé. Dieser weist den Käufer als neuen Eigentümer aus. Spätestens nach der Beurkundung müssen dem Käufer die Schlüssel übergeben werden.
Der endgültige titre de propriété wird erst nach einigen Monaten durch das Finanzamt zugestellt.
Gerne beraten wir Sie im Rahmen einer Scheidung oder eines Erbfalls zum Verkauf ihrer Immobilie in Frankreich.
