Die Spekulationssteuer betrifft den Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien und fällt an, sofern das Haus bzw. die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft wird. Dabei ist der Verkaufsgrund unerheblich, denn es wird unterstellt, dass der Verkäufer auf eine kurzzeitige Wertsteigerung spekuliert.
Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken stets ausgeschlossen, so dass die Spekulationssteuer stets anfällt, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren erfolgt.
Es gibt diverse Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu vermeiden oder zumindest auf ein Minimum zu reduzieren:
Erste Möglichkeit: Haltefrist einhalten
Wer seine Immobilie seit mehr als zehn Jahren vermietet, kann ohne Abzug der Spekulationssteuer verkaufen. Die Frist beginnt dabei mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit Abschluss des Veräußerungsvertrages. Diese Möglichkeit besteht nur in Fällen, in denen das Geld nicht dringend benötigt wird. Bei der Nachlassplanung ist die Haltefrist jedoch die einfachste Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu vermeiden.
Zweite Möglichkeit: Selbstnutzung
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt. Dafür muss der Eigentümer oder seine Kinder – für die Anspruch auf Kindergeld oder auf einen steuerlichen Freibetrag besteht – das zu verkaufende Haus bzw. die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen. In diesem Fall gilt eine verkürzte Spekulationsfrist von drei Jahren. Und selbst diese Frist beträgt nicht ganze 36 Monate, sondern betrifft das Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangenen Jahre. Die Selbstnutzung muss auf jeden Fall anhand einer amtlichen Meldebestätigung nachgewiesen werden.
Dritte Möglichkeit: Geltendmachung der im Zusammenhang mit dem Kauf entstanden Kosten
Die Spekulationssteuer wird nach dem erzielten Gewinn und dem persönlichen Steuersatz bemessen. Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, mindern den zu versteuernden Gewinn und damit die Höhe der Spekulationssteuer. Dazu gehören
- Notar- und Maklerkosten
- Immobilienbewertungskosten
- Fahrtkosten für Besichtigungen
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten (unter bestimmten Umständen)
- Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften desselben Abrechnungsjahres
Erbe und Schenkung
Für Erben gilt die Haltedauer des Voreigentümers. Sofern das Haus durch den Erblasser bzw. Schenker vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationssteuer auch für den Erben abgelaufen. Im Verkaufsfall ist somit auf das Kaufdatum des Voreigentümers erheblich.
Im Rahmen einer Erbengemeinschaft und dem Erwerb der Erbteile der Kinder durch die Eltern muss darauf geachtet werden, dass ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegen kann.
Achtung: Die Spekulationssteuer ist keine rein deutsche Erfindung!
Spekulationssteuer in Frankreich
Der in Frankreich durch Immobilienverkauf innerhalb von 5 Jahren erzielte Gewinn unterliegt einer Steuer von 19% taxe sur la plus-value immobilière + 17,2 % prélèvements sociaux (insgesamt 38,2 %). Bei einer Haltedauer von 6-21 Jahren werden 6% pro Jahr an taxe sur la plus-value immobilière abgezogen und 1,65 % pro Jahr für prélèvements sociaux abgezogen (abattements). Erst nach 22 Jahren entfällt die taxe und nach 30 Jahren die prélèvements sociaux.
Für den die Veräußerung des Hauptwohnsitzes (résidence principale) entfällt die Steuer. In diesem Fall ist die Haltedauer egal. Nicht selten haben unsere Mandanten eine Immobilie in Frankreich erworben oder geerbt. Meist handelt es sich jedoch um eine Ferienwohnung bzw. um ein Ferienhaus. Für Zweitwohnsitze (résidence secondaire) entfällt die Steuer erst bei einer Haltedauer von 22 bzw. 30 Jahren (s.o.).
Es gibt zwar Ausnahmen für Steuerausländer, falls ein internationales Abkommen geschossen wurde. In Artikel 3 Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Frankreich wird jedoch das Belegenheitsprinzip festgelegt. Das Einkommen aus Immobilien (loyer ou plus-values issues de la vente) ist somit in dem Land zu versteuern, in dem die Immobilie liegt.
Eine weitere Ausnahme besteht, sofern die Zweitwohnung in Frankreich verkauft wird, um die Hauptwohnung (auch in Frankreich) zu kaufen bzw. zu bauen. Dafür muss man die letzten vier Jahre an seinem Hauptwohnsitz zur Miete gelebt haben.
Auch in Frankreich lassen sich bestimmte Posten bei der Berechnung der Spekulationssteuer geltend machen:
- Beim Kauf angefallene Steuern
- Notargebühren (exakte Summe oder Pauschale i.H.v. 7,5 %)
- Renovierungskosten (exakte Summe oder Pauschale von 15 %) nach 5 Jahren Haltedauer
Spekulationssteuer in der Schweiz
Die Schweiz kennt keine Spekulationssteuer wie in Deutschland. Im Rahmen der „Grundstücksgewinnsteuer“ ist die Haltedauer jedoch ebenfalls von Bedeutung.
Auch hier gilt: je länger die Haltedauer, desto niedriger die Steuerbelastung.
Wenn eine Immobilie in der Schweiz innerhalb einer Familie übertragen wird, so gilt die Besonderheit, dass die Grundstücksgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Diese muss dann erst beim Verkauf außerhalb der Familie entrichtet werden.
Spekulationssteuer in England
In England gibt es keine Spekulationssteuer, dafür die Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax). Diese hängt davon ab, ob der Steuerpflichtige der basic rate oder der higher rate unterliegt. Steuerliche Vorteile können in bestimmten Fällen – auch im Rahmen der Nachlassplanung – durch die Errichtung eines Trusts bestehen.
Im Erbfall fällt keine capital gains tax an, dafür die Erbschaftsteuer (inheritance tax) in Höhe von 40 % für Beträge über dem Freibetrag von aktuell £ 325,000.
Auch hier lohnt sich eine frühzeitige Nachlassplanung!
Einige Gerichtsentscheidungen aus den letzten Jahren zeigen, wie die Spekulationssteuer zur Steuerfalle werden und den Erlös deutlich minimieren kann. Gerne beraten wir Sie oder ihre Erbengemeinschaft zu diesem Thema, sowie auch zu anderen steuerlichen Fragen und finden die für Sie einfachste und günstigste Lösung!
