La taxe sur la sp\u00e9culation concerne la vente de biens immobiliers non utilis\u00e9s par le propri\u00e9taire et s’applique si la maison ou l’appartement est vendu avec b\u00e9n\u00e9fice dans les dix ans suivant son acquisition. Le motif de la vente n’a pas d’importance, car il est suppos\u00e9 que le vendeur sp\u00e9cule sur une plus-value \u00e0 court terme.<\/p>\n\n\n\n
Pour les terrains non b\u00e2tis, l’utilisation \u00e0 des fins d’habitation propre est syst\u00e9matiquement impossible, de sorte que la taxe sur la sp\u00e9culation s’applique toujours si la vente a lieu dans les dix ans.<\/p>\n\n\n\n
Il existe diverses possibilit\u00e9s d’\u00e9viter l’imp\u00f4t de sp\u00e9culation ou du moins de le r\u00e9duire au minimum :<\/p>\n\n\n\n
Premi\u00e8re possibilit\u00e9 : respecter le d\u00e9lai de d\u00e9tention<\/span><\/p>\n\n\n\n Celui qui loue son bien immobilier depuis plus de dix ans peut le vendre sans devoir payer la taxe sur la sp\u00e9culation. Le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 partir de l’authentification du contrat d\u2019achat par le notaire et se termine \u00e0 la conclusion du contrat de vente. Cette possibilit\u00e9 n’existe que dans les cas o\u00f9 l’argent n’est pas n\u00e9cessaire de toute urgence. En cas de planification successorale, le d\u00e9lai de d\u00e9tention est toutefois le moyen le plus simple d’\u00e9viter la taxe de sp\u00e9culation.<\/p>\n\n\n\n Deuxi\u00e8me possibilit\u00e9 : utilisation personnelle<\/span><\/p>\n\n\n\n La taxe sur la sp\u00e9culation ne s’applique pas si le propri\u00e9taire occupe lui-m\u00eame le bien immobilier. Pour cela, le propri\u00e9taire ou ses enfants – pour lesquels il existe un droit aux allocations familiales ou \u00e0 un abattement fiscal – doivent utiliser la maison ou l’appartement comme r\u00e9sidence principale. Dans ce cas, un d\u00e9lai de sp\u00e9culation r\u00e9duit de trois ans s’applique. Et encore, ce d\u00e9lai n’est pas de 36 mois entier, mais concerne l’ann\u00e9e de la vente et au moins les deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. L’utilisation personnelle doit en tout cas \u00eatre prouv\u00e9e par une d\u00e9claration de r\u00e9sidence officielle (amtliche Meldebest\u00e4tigung<\/em>)<\/p>\n\n\n\n Troisi\u00e8me possibilit\u00e9 : faire valoir les frais engag\u00e9s dans le cadre de l’achat<\/span><\/p>\n\n\n\n L’imp\u00f4t sur la sp\u00e9culation est calcul\u00e9 en fonction du b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9 et du taux d’imposition personnel. Les frais li\u00e9s \u00e0 la vente r\u00e9duisent le b\u00e9n\u00e9fice imposable et donc le montant de l’imp\u00f4t de sp\u00e9culation. Il s’agit notamment :<\/p>\n\n\n\n H\u00e9ritage et donation<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour les h\u00e9ritiers, la dur\u00e9e de d\u00e9tention applicable est celle du pr\u00e9c\u00e9dent propri\u00e9taire. Si la maison a \u00e9t\u00e9 acquise par le testateur ou le donateur il y a plus de dix ans, la taxe sur la sp\u00e9culation est \u00e9galement \u00e9chue pour l’h\u00e9ritier. En cas de vente, la date d’achat de l’ancien propri\u00e9taire est donc importante.<\/p>\n\n\n\n Dans le cadre d’une communaut\u00e9 h\u00e9r\u00e9ditaire et de l’acquisition des parts d’h\u00e9ritage des enfants par les parents, il faut veiller \u00e0 ce qu’il ne s’agisse pas d’une op\u00e9ration de vente priv\u00e9e (privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft<\/em>) selon le \u00a7 23 EStG.\u00a0<\/p>\n\n\n\n Attention : la taxe sur la sp\u00e9culation n’est pas une invention purement allemande !<\/strong><\/p>\n\n\n\n La taxe sur la plus-value immobili\u00e8re en France<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9 en France par la vente d’un bien immobilier dans un d\u00e9lai de 5 ans est soumis \u00e0 de 19% de taxe sur la plus-value immobili\u00e8re + 17,2 % de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (38,2 % au total). Pour une dur\u00e9e de d\u00e9tention de 6 \u00e0 21 ans, 6% par an de taxe sur la plus-value immobili\u00e8re sont d\u00e9duits et 1,65% par an de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (abattements). La taxe n’est supprim\u00e9e qu’apr\u00e8s 22 ans et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux apr\u00e8s 30 ans. <\/p>\n\n\n\n Pour la vente de la r\u00e9sidence principale, la taxe ne sera pas appliqu\u00e9e. Dans ce cas, la dur\u00e9e de d\u00e9tention n’a pas d’importance. Il n’est pas rare que nos clients aient acquis ou h\u00e9rit\u00e9 d’un bien immobilier en France. La plupart du temps, il s’agit toutefois d’un appartement ou d’une maison de vacances. Pour les r\u00e9sidences secondaires, l’imp\u00f4t n’est supprim\u00e9 qu’\u00e0 partir d’une dur\u00e9e de d\u00e9tention de 22 ou 30 ans (voir ci-dessus).<\/p>\n\n\n\n Il existe certes des exceptions pour les non-r\u00e9sidents, si une convention internationale a \u00e9t\u00e9 conclue. L’article 3 de la convention de double imposition entre la France et l’Allemagne fixe toutefois le principe de la localisation. Les revenus fonciers (loyers ou plus-values issues de la vente) sont impos\u00e9s dans le pays o\u00f9 le bien immobilier est situ\u00e9 (en application des articles 3 de la Convention fiscale franco-allemande telle que modifi\u00e9e par l\u2019avenant du 31 mars 2015, entr\u00e9 en vigueur le 1\u1d49\u02b3 janvier 2016). <\/p>\n\n\n\n Une autre exception concerne la vente de la r\u00e9sidence secondaire en France en vue d’acheter ou de construire la r\u00e9sidence principale (\u00e9galement en France). Pour cela, il faut avoir v\u00e9cu les quatre derni\u00e8res ann\u00e9es dans sa r\u00e9sidence principale en tant que locataire. <\/p>\n\n\n\n En France, il est \u00e9galement possible de faire valoir certains postes dans le calcul de la taxe sur la plus-value immobili\u00e8re comme<\/p>\n\n\n\n Taxe sur la sp\u00e9culation en Suisse<\/strong><\/p>\n\n\n\n La Suisse ne conna\u00eet pas de taxe sur la sp\u00e9culation comme en Allemagne. Toutefois, dans le cadre de l’imp\u00f4t sur les gains immobiliers (Grundst\u00fccksgewinnsteuer<\/em>), la dur\u00e9e de d\u00e9tention est \u00e9galement importante.<\/p>\n\n\n\n Ici aussi, plus la dur\u00e9e de d\u00e9tention est longue, plus la charge fiscale est faible.<\/p>\n\n\n\n Si un bien immobilier en Suisse est transf\u00e9r\u00e9 au sein d’une famille, la particularit\u00e9 est que l’imp\u00f4t sur les plus-values immobili\u00e8res peut \u00eatre report\u00e9 (Aufschub). Celui-ci ne doit alors \u00eatre pay\u00e9 que lors de la vente en dehors de la famille.<\/p>\n\n\n\n Taxe sur la sp\u00e9culation en Angleterre<\/strong><\/p>\n\n\n\n En Angleterre, il n’y a pas de taxe sur la sp\u00e9culation, mais une taxe sur les gains en capital (capital gains tax<\/em>). Celle-ci d\u00e9pend du fait que le contribuable est soumis au basic rate<\/em> ou au higher rate<\/em>. La cr\u00e9ation d’un trust peut pr\u00e9senter des avantages fiscaux dans certains cas, notamment dans le cadre de la planification successorale.<\/p>\n\n\n\n En cas de succession, aucune capital gains tax<\/em> est due, mais les droits de succession (inheritance tax<\/em>) de 40 % pour les montants sup\u00e9rieurs \u00e0 l’abattement actuel de \u00a3 325 000 sont assez importants.<\/p>\n\n\n\n L\u00e0 aussi, il vaut la peine de planifier sa succession \u00e0 temps !<\/p>\n\n\n\n Certaines d\u00e9cisions de justice rendues ces derni\u00e8res ann\u00e9es montrent comment la taxe sur la sp\u00e9culation peut se transformer en pi\u00e8ge fiscal et minimiser consid\u00e9rablement le b\u00e9n\u00e9fice. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller, vous et\/ou votre communaut\u00e9 d’h\u00e9ritiers, sur ce sujet ainsi que sur d’autres questions fiscales et de trouver la solution la plus simple et la plus avantageuse pour vous !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La taxe sur la sp\u00e9culation concerne la vente de biens immobiliers non utilis\u00e9s par le propri\u00e9taire et s’applique si la maison ou l’appartement est vendu avec b\u00e9n\u00e9fice dans les dix ans suivant son acquisition. 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